Étape 1
L’investissement locatif, le seul moyen fiable de s’enrichir en dormant
Un investissement locatif est l’acquisition d’un bien immobilier qui sera ensuite mis en location en vue de percevoir des loyers, source de revenus supplémentaire pour l’investisseur. L’objectif ? Que les loyers remboursent la plus grande partie de ce crédit et que l’investisseur se crée un patrimoine grâce à l’emprunt bancaire. Ce projet peut en effet être financé par un prêt bancaire. Et c’est là sa plus grande force, qui le rend incomparablement plus rémunérateur que la plupart des autres supports d’investissement existants. Moyen sûr de placer son argent dans la pierre, l’investissement locatif se classe parmi les investissements les plus fiables et lucratifs, bénéficiant de taux d’emprunt bancaire attractifs et d’avantages fiscaux que l’on peut qualifier d’exceptionnels, si l’on choisit notamment la location meublée non professionnelle (LMNP).
Acquérir un logement en vue de le louer présente de nombreux autres avantages : la banque vous prête, vous proposez un bien décent à un locataire, qui va ensuite rembourser une grande partie du crédit pour vous.
Faire grandir votre patrimoine immobilier et par conséquent faire aussi grandir votre attractivité auprès des banques, qui prêteront plus facilement pour vos autres projets, et notamment pour l’achat de votre résidence principale.
Bref, l’investissement locatif, à condition d’être bien réalisé, peut vous permettre de vous constituer un important patrimoine immobilier en quelques années seulement.
Étape 2
Prendre la décision d’investir dans le locatif
Quand investir ?
Il n’y a pas d’âge pour faire son premier investissement locatif, mais la part des moins de 30 ans qui investissent a fortement augmenté en l’espace des dix dernières années et représente désormais 10% des investisseurs. Aujourd’hui, les conditions de crédit n’ont jamais été aussi souples et les banques prêtent de l’argent facilement à condition de montrer un dossier bien constitué. Plus l’investissement locatif est réalisé tôt, plus on peut en jouir rapidement !
Investir dans le locatif ou dans sa résidence principale ?
La question que beaucoup d’investisseurs se posent. D’ailleurs, 37% des bailleurs ne sont pas eux-mêmes propriétaires de leur résidence principale ! De nos jours, les banques acceptent à certaines conditions de financer un investissement locatif alors même que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, car le loyer permet de couvrir une bonne partie et même parfois la totalité des mensualités. On peut penser de façon tout à fait légitime, qu’il vaut mieux payer un crédit pour un appartement dans lequel on vit, mais dans les grandes villes, le coût du logement est tel que devenir propriétaire peut devenir rapidement très coûteux et moins avantageux qu’une location. La location présente aussi l’avantage de la flexibilité et l’on n’a pas tout de suite les moyens d’acheter un appartement suffisamment grand pour loger toute sa famille. N’hésitez pas à consulter notre article traitant de ce sujet.
Comment définir son budget ?
L’investissement locatif n’est pas un projet qui s’improvise ! C’est d’ailleurs pourquoi Beanstock est née. Bien que les conditions actuelles d’obtention de prêt soient très favorables (c’est clairement le moment de se lancer !), acheter un logement pour y placer un locataire n’est pas chose facile. Il faut impérativement s’informer en amont sur l’immobilier et étudier le projet minutieusement : travaux éventuels d’aménagement (notamment pour améliorer les performances énergétiques du logement), tension locative, vacances locatives, tension à la revente, type de location, crédit, fiscalité et gestion locative. La première étape est de définir un budget : quel est l’apport que l’on peut fournir ? A-t-on de l’argent pour les imprévus? Est-ce un logement que je pourrais offrir à mes enfants en études ? Il ne faut pas oublier de se poser les bonnes questions sur les aspects patrimoniaux : régime juridique de l’achat si l’on investit à plusieurs.
Étape 3
Définir son projet d’investissement locatif
Dans quelles villes investir ?
La première étape d’un projet d’investissement locatif consiste à choisir le bon emplacement pour ce logement. Il faut donc penser à plusieurs points : attractivité du quartier et tension du marché locatif, tension à la revente, sans oublier les impôts locaux (et donc la taxe foncière).
Suivant le budget que l’on souhaite mettre, on peut choisir d’acheter sur une des grandes métropoles comme Paris, Lyon ou encore Marseille, où le marché locatif est hypertendu et où l’on pourra louer son bien aussi aux étudiants et jeunes actifs suivant la surface. Dans les villes étudiantes, comme Nantes, Lille ou encore Rennes, le marché locatif sera également tendu pour la catégorie étudiante, mais attention aux changements fréquents de locataires ! Ailleurs, il est possible d’envisager d’acheter plus grand et donc de toucher les jeunes couples ou les familles. On peut consulter les annonces pour avoir une idée des loyers pratiqués et pour avoir une idée du taux de logements vacants.
Pour acheter un bien destiné à la location, il faut se positionner sur une ville attractive, avec un potentiel de plus-value et une taxe foncière qui permet d’obtenir un rendement intéressant !
Quels types de bien choisir ?
Le type de logement dans lequel investir dépend évidemment du budget que l’on souhaite consacrer au projet. Il faut garder en tête une règle de base : la rentabilité rémunère le risque.
Acheter petit
L’avantage de ces petites surfaces c’est le faible poids de ces logements qui expose moins l’investisseur aux charges de la copropriété. Dans les villes de taille moyenne ce sont les appartements deux pièces qui sont très prisés, car ils sont attractifs pour des locations de plus longue durée, tandis qu’à Paris ce sont les studettes ! On peut également choisir d’acheter un logement neuf, 20 à 30% plus cher qu’un logement ancien, dans le cadre du dispositif PINEL. Dernier point à garder à l’esprit: la récente loi Climat et Résilience a un impact non négligeable pour les investisseurs: les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique ne pourront être plus loués dès 2025, en 2028 les logements classés F, et 2034 pour les logements classés E. Il faut donc penser aux travaux visant à optimiser les performances énergétiques du logement pour un investissement serein.
Acheter petit peut rapporter plus, puisque les petites surfaces se louent cher au mètre carré, mais le changement de locataire peut être assez fréquent, car ce type de logement est très prisé par les étudiants.
Comment le financer ?
Le projet d’investir dépend du budget ! Plus votre budget sera réduit, plus la surface du logement sera petite. Il faut également garder à l’esprit que les mensualités du prêt ne seront que très rarement entièrement couvertes par le loyer payé par votre locataire.
Il faut partir d’une somme que l’on peut (sans trop d’effort) investir dans son logement de façon mensuelle. En plus de cette somme, il faut avoir de l’argent de côté pour les imprévus: un ballon d’eau chaude qui lâche ou pour des travaux éventuels de la copropriété. Les imprévus relatifs à l’appartement étant limités par des travaux bien effectués !
Financer son projet d’achat locatif par le recours du crédit permet de bénéficier de l’effet de levier ainsi que d’une ficalité avantageuse, mais gardez en tête qu’un apport minimal est nécessaire, d’au moins 10% du coût total du projet, couvrant notamment les frais de notaire.
Étape 4
Réaliser son investissement locatif
Analyser le projet d’investissement locatif
Vous avez repéré un bien qui vous fait de l'œil ? Si vous ne passez pas par un mandataire ou une plateforme d’investissement locatif clé en main, comme Beanstock, il vous faudra maîtriser les aspects financiers (loyer, charges, vacance locative, rentabilité du bien), techniques (architecture et travaux d’aménagement, sans oublier les performances énérgétiques), mais aussi commerciaux (négociation du prix du bien avec le vendeur, négociation avec les banques).
Grâce à notre simulateur de rentabilité, le tableur excel est votre meilleur ami dans cette tâche. L’avantage c’est que tout analyser seul permet de beaucoup apprendre sur le sujet mais il est aussi possible de faire des erreurs! Estimer les travaux nécessaires est une étape importante du projet. On peut partir de l’hypothèse qu’il faudra compter 250€/m2 pour un rafraîchissement du bien, 800€/m2 pour une rénovation complète (sol, peinture, plomberie, électricité, etc) et plus de 1000€/m2 pour des travaux dits “lourds”. Il faudra peaufiner cette première estimation lors de la contre-visite une fois l’offre acceptée en visitant le bien avec un entrepreneur qui complètera votre dossier de financement par un devis.
Les étapes de la transaction : de l’envoi de l’offre aux travaux d’aménagement
Pépite trouvée
Trouver votre pépite et estimer les travaux
Offre d'achat
Faire une offre d’achat au vendeur
il faut être vif et réactif et envoyer une offre au vendeur ! Celui-ci pourra ensuite choisir l’acheteur le plus solvable et au dossier le plus solide. Une fois l’offre acceptée, vous pourrez avancer sur la rédaction du compromis de vente.
Capacité de financement
Faire preuve d’une capacité de financement
Signature de la promesse de vente
Signature de la promesse de vente
Ce compromis de vente (ou promesse de vente) qui pourra être ensuite signé à l’agence ou chez le notaire, engage le vendeur à vendre son bien (c’est irrévocable). L’acheteur bénéficie néanmoins d’un délai de 10 jours, durant lesquels il pourra se rétracter.
Signature de l’acte authentique
Signature de l’acte authentique
L’acte fera de vous officiellement le propriétaire du bien. Il faudra, à partir de ce jour, avoir une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).
Début des travaux
Début des travaux et d’optimisation énergétique
Assurer la gestion locative du bien
Ensuite, une fois le logement rénové et meublé, il est possible de choisir entre deux options. Celle de passer par une agence, ou alors de louer seul. Confier la gestion locative de son bien à une agence présente indéniablement l’avantage de la tranquillité mais permet aussi de gagner du temps (et de l’énergie !). En effet l’agence va s’occuper de créer une annonce immobilière exhaustive et attractive, la diffuser sur les grands portails immobiliers, recevoir et trier les dossiers de locataire et choisir le locataire le plus fiable. Elle pourra gérer les états des lieux d’entrée et de sortie, percevoir les loyers et bénéficier de ses nombreux partenariats: assurances, contrat d'électricité et artisans en cas de pépin urgent. Cela permet également d’être à distance: pas besoin d’investir dans une ville proche du domicile ! Cela peut néanmoins être onéreux: en moyenne il faut prévoir entre 4 et 7% des loyers charges comprises sans la garantie loyers impayés. Par ailleurs, une agence a tout intérêt à percevoir des frais liés aux changements de locataire et ne choisira pas le locataire susceptible de rester longtemps. Choisir de gérer la location soi-même demande du temps et des connaissances supplémentaires: n’hésitez pas à vous renseigner sur notre article dédié à la location.
Fiscalité : que choisir ?
L’investissement locatif est très largement encouragé par les pouvoirs publics français par divers dispositifs. Selon votre choix de louer vide ou meublé, la fiscalité sera différente.
Le dispositif PINEL, destiné aux logements neufs permet d’économiser jusqu’à 60 000€ d’impôts. Il est complété par le dispositif Denormandie, qui propose l’achat d’un bien ancien à rénover dans certains centres-villes. La location vide offre la stabilité puisque c’est un bail de trois ans, et le préavis est de un à trois mois selon la zone. Les loyers sont imposés comme des revenus fonciers.
La première graine d’un grand patrimoine immobilier est désormais plantée
Félicitations, vous voilà propriétaire d’un bien immobilier, premier pas vers la constitution de votre patrimoine. Néanmoins, il est nécessaire d’être vigilant à toutes les étapes du projet locatif afin d’être sûr d’investir bien et de dégager une rentabilité satisfaisante.